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温州放开县域内农房买卖 农村土地产权交易提速
2015-06-09
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浙江省温州市近日发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定,自10月1日起,包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。值得一提的是,非城镇户口人员可以在县域内参与农房买卖。

  温州的改革举动一向引人注目。在重庆、成都、广东、武汉等地相继试点推进农村土地产权交易的背景下,兼具国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州,或成为农村土地改革的新样本。

  有关专家告诉《经济参考报》记者,现在很多地方土地产权交易试点并不成功,温州作为城镇化程度较高地区,经中央批准后可以进行封闭试验;但是,目前稳定农村土地产权比推动建立产权交易市场更为重要。

  突破

  农房县内买卖“盘活”土地价值

  26日,记者拿到《暂行办法》全文,其中提出,包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。县(市)应当整合现有农村产权交易平台,设立农村产权服务中心。

  据了解,去年年底,温州市农村产权服务中心有限公司在温州金融改革广场挂牌成立。今年5月《暂行办法》征求意见稿开始向社会各界征求意见,最终公布的《暂行办法》将于10月1日起施行。

  值得注意的是,按照温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立的解释,现在农房可以在县域内抵押贷款,非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置。城镇户口人员能否购买农房,则要等近期细则出台。

  “农村房屋可以在县域内交易,跨出了村的范围,有一定的突破意义。”中国社科院农村发展研究所研究员党国英告诉《经济参考报》记者,但前提是要做好土地规划,因为现在农村建设用地浪费严重,如果没有做好规划而放开交易,将来建设用地的整合会遇到很大麻烦。

  关于产权交易的收益,《暂行办法》规定,农村集体产权的交易收益,应当纳入本集体经济组织财产实行统一管理,用于本集体经济组织成员福利分配、社会保障、新农村建设等公益事业。农村个人产权的交易收益,归个人所有。

  有分析认为,盘活“沉睡”的土地资本,将为新型城镇化释放巨大的红利。董文立表示,通过农村产权交易,可实现农村资源资产化,将过去实现不了价值的资源进行变现。目前,温州市正在进行的统筹城乡以及“三分三改”工作,其目的也是推动城乡生产要素流动,优化资源配置。

  不过,华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰接受《经济参考报》记者采访时说,土地的价值并不来自于土地本身,而来自于城市建设和经济发展的土地需求,这与经济发展的“品质”密切相关。温州前几年产业升级没有上去,而大量游资炒作房地产,造成土地价值的泡沫很大。所有,要从根本上提升土地价值,还是要推动经济发展和产业升级。

  提速

  多地推进农村土地产权交易试点

  事实上,早在2008年,经国务院批准,重庆、成都作为全国统筹城乡综合配套改革试验区,成立了全国首个农村土地交易所,进行农村土地改革试点,但此后土改试点推广工作一度进展缓慢。

  直到2012年,作为推进城镇化的重要方面,农村土地改革再度被提上议程。在完成农村土地确权的基础上,广东、广西、湖北、山东等地均加速推进农村土地改革及土地产权交易试点。

  山东日前发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》指出,加快农村土地产权制度改革,依法保障农民的土地承包经营权和宅基地使用权,提高农民在土地增值收益中的分配比例;稳步推进农村集体资产产权制度改革,健全农村集体资金、资产、资源管理制度,依法保障农民集体资产收益分配权;探索建立农村产权交易市场。

  据了解,仅山东日照市就确定了4个农村产权制度改革试点镇、12个试点村。该市有关负责人表示,日照将加快工作进度,确保在9月底前完成试点任务。

  广西南宁市此前也提出,计划于2013年建立产权交易中心,并以此为平台,在全市范围内进行农用地等权属流转,从而有效盘活农村集体建设用地。

  广东中山市则放开集体土地使用权的抵押贷款。一种是“分红期权质押贷款”,村民在创业、建设急需资金时,可将家庭成员未来10年分红收益作为抵押,进行贷款。另一种是集体土地使用权抵押贷款,以土地使用权为抵押、租金收益做担保进行贷款,既可减轻投资者现金压力,也可帮助村集体盘活存量土地获得利益。

  湖北武汉市为推动农村产权有序流转交易,激发农村各种生产要素活力,也成立了农村综合产权交易所,并成为农业部农村土地流转价格监测点。迄今该交易所已办理1470宗农村产权交易,主要涉及土地经营权流转等,交易额近90亿元,惠及16万农户。

  就在今年7月,中央领导人专门到武汉农村综合产权交易所进行考察,详细询问产权交易具体流程,认为这是一个积极探索,并表示深化农村改革,完善农村基本经营制度,要好好研究农村土地所有权、承包权、经营权三者之间的关系,土地流转要尊重农民意愿、保障基本农田和粮食安全,要有利于增加农民收入。

  提醒

  稳定农村土地产权

  《经济参考报》记者了解到,很多地方都在积极探索试点农村土地改革。对于广东等地启动的农村集体土地抵押贷款试点,中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文曾明确表示,土地承包经营权、宅基地使用权依法不能抵押,在规定范围内试点是可以的,但现在绝对不允许普遍化。

  去年底,土地管理法修正案草案在全国人大进行首次审议但未获通过。时隔半年多,本周召开的十二届全国人大常委会第四次会议仍然未将第二次审议纳入议程,显示出各方对于土地改革仍然存在不少分歧。

  “温州这样的发达地区城镇化程度高,经过中央批准后,进行封闭试验是可以的,但并不一定具有全国意义。”贺雪峰说,他刚从浙江和广西调研回来,就发现这两个地方的“土地逻辑”很不一样,每个地方的试验只能代表当地,不应随意上升到全国高度。

  在贺雪峰看来,现在很多地方试点有“一窝蜂”的取向,但土地应该要有稳妥甚至相对保守的政策,维持现有的土地经营体制。

  有专家告诉记者,现在很多地方的土地产权交易并不成功,出现“政府出了钱,农民不满意,结果不可持续”的问题。以土地承包经营权为例,本来市场经济就在发挥作用,土地在种粮农户之间的流转是高效率的。而人为地建立交易市场,大规模地推动土地流转,可能使得种田的主要收益最终并没有流向耕者。

  “稳定土地产权比推动产权交易更为重要,关键是要先做好产权改革。”党国英认为,如果产权不稳定,就没有人愿意交易。土地产权明确和稳定之后,政府只要建立统一办理手续和发布信息的场所即可,市场会自己运行起来。

  事实上,今年中央一号文件专门列出一章强调“改革农村集体产权制度,有效保障农民财产权利”,提出建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度。

  据了解,国土资源部已经基本完成了农村集体土地所有权确权登记发证工作,未来5年,农业部还要完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作,妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题,并抓紧研究土地承包关系长久不变的具体实现形式。

    来源于互联网

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